Аренда, неисполнение обязательств, форс-мажор

Предлагаем вашему вниманию актуальные изменения законодательства в связи с распространением коронавирусной инфекции, в том числе рекомендации для арендаторов и иных договорных субъектов в связи с невозможностью исполнения принятых на себя обязательств.
01.04.2020 г. вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".
Обращаем ваше внимание на содержание статьи 19 указанного закона.
Пункт 1: в отношении договоров аренды недвижимого имущества, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
Пункт 2: размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
Пункт 3: арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества.
Все эти меры возможно реализовать в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
В Свердловской области режим повышенной готовности ввели 18 марта 2020 г. (Указ губернатора Свердловской области от 18.03.2020 г. № 100-УГ "О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)").
Порядок взаимодействия с арендодателем для получения отсрочки или снижения арендной платы:
1. Направляете арендодателю Уведомление (возможны одновременно оба варианта):
• о предоставлении отсрочки по арендным платежам в 2020 г.
• о снижении размера арендной платы
К уведомлению может быть приложен проект дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки или снижения арендной платы с соответствующим расчетом.
2. В течении 30 дней арендодатель обязан согласовать предложенные условия или направить свой вариант дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки и/или снижения размера аренды.
3. Если арендодатель получил уведомление, но не предоставил письменный ответ, то вы можете не платить аренду, начисленную с момента получения уведомления.
4. Возможно, в случае неполучения от арендодателя письменного ответа обратится в суд с иском о понуждении арендодателя к изменению условий договора аренды (будем отслеживать актуальную судебную практику).
Если вы в сложившейся эпидемиологической обстановке не можете исполнять договорные обязательства, в т.ч. по аренде, необходимо обратится в Уральскую Торгово-промышленную палату с заявлением о выдаче заключения о форс-мажоре.
В заявлении нужно обязательно изложить причины невозможности исполнения договорных обязательств.
По состоянию на 04 апреля 2020 г. Министерство экономического развития РФ подготовило проект Постановления Правительства РФ, который определяет «требования» к условиям и сроку предоставления отсрочки уплаты арендных платежей.
Постановление планируется применять к заключенным на срок от года договорам аренды помещений.
В течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить «дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году и ее уплате равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году или на иных условиях, предложенных арендатором, согласованных сторонами».
Проект Постановления предусматривает отсрочку части арендной платы, приходящей в период с 1 апреля 2020 года по 1 октября 2020 года. Размер ежемесячной отсрочки определяется по специальной формуле:

О принятии Постановления Правительства РФ уведомим дополнительно.
Мы готовы оказать консультативную помощь в сложившейся ситуации, а также подготовить необходимые документы.
Обращаем ваше внимание на содержание статьи 19 указанного закона.
Пункт 1: в отношении договоров аренды недвижимого имущества, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
Пункт 2: размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
Пункт 3: арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества.
Все эти меры возможно реализовать в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
В Свердловской области режим повышенной готовности ввели 18 марта 2020 г. (Указ губернатора Свердловской области от 18.03.2020 г. № 100-УГ "О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)").
Порядок взаимодействия с арендодателем для получения отсрочки или снижения арендной платы:
1. Направляете арендодателю Уведомление (возможны одновременно оба варианта):
• о предоставлении отсрочки по арендным платежам в 2020 г.
• о снижении размера арендной платы
К уведомлению может быть приложен проект дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки или снижения арендной платы с соответствующим расчетом.
2. В течении 30 дней арендодатель обязан согласовать предложенные условия или направить свой вариант дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки и/или снижения размера аренды.
3. Если арендодатель получил уведомление, но не предоставил письменный ответ, то вы можете не платить аренду, начисленную с момента получения уведомления.
4. Возможно, в случае неполучения от арендодателя письменного ответа обратится в суд с иском о понуждении арендодателя к изменению условий договора аренды (будем отслеживать актуальную судебную практику).
Если вы в сложившейся эпидемиологической обстановке не можете исполнять договорные обязательства, в т.ч. по аренде, необходимо обратится в Уральскую Торгово-промышленную палату с заявлением о выдаче заключения о форс-мажоре.
В заявлении нужно обязательно изложить причины невозможности исполнения договорных обязательств.
По состоянию на 04 апреля 2020 г. Министерство экономического развития РФ подготовило проект Постановления Правительства РФ, который определяет «требования» к условиям и сроку предоставления отсрочки уплаты арендных платежей.
Постановление планируется применять к заключенным на срок от года договорам аренды помещений.
В течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить «дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году и ее уплате равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году или на иных условиях, предложенных арендатором, согласованных сторонами».
Проект Постановления предусматривает отсрочку части арендной платы, приходящей в период с 1 апреля 2020 года по 1 октября 2020 года. Размер ежемесячной отсрочки определяется по специальной формуле:

О принятии Постановления Правительства РФ уведомим дополнительно.
Мы готовы оказать консультативную помощь в сложившейся ситуации, а также подготовить необходимые документы.