Администрация взыскивает плату за пользование землей

Вы приобрели здание (иной объект недвижимости), однако на момент покупки объекта земельный участок, занятый объектом недвижимости, не был сформирован и не был поставлен на кадастровый учет.

Впоследствии земельный участок, занятый объектом недвижимости, сформировали, поставили на кадастровый учет, а собственник объекта заключил договор аренды земельного участка.

За период с момента регистрации права собственности на объект недвижимости до момента заключения договора аренды уполномоченный орган предъявляет иск о взыскании платы за пользование земельным участком, занятым объектом недвижимости, и начисляет пени за просрочку оплаты.

Возникает вопрос, вправе ли уполномоченный орган взыскивать с собственника плату за пользование земельным участком, если он не был на тот момент сформирован и у собственника отсутствовали какие-либо договорные обязательства?

Отвечая на этот вопрос обратимся к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку обязанность по уплате арендной платы возникает с момента заключения договора аренды земельного участка, а обязанность по уплате земельного налога возникает только у лица, которое владеет земельным участком на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, с собственника находящегося на участке объекта недвижимости подлежит взысканию плата за пользование земельным участком в размере сбереженной арендной платы на основании ст. 1102 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении.

Зачастую расчет суммы неосновательного обогащения производится исходя из площади впоследствии сформированного земельного участка, который на момент предъявления требований собственник арендует, однако это не означает, что до заключения договора аренды собственник использовал всю площадь участка.

В правоприменительной практике (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 N 241/10) на основании п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, а также п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ выработался следующий подход:

1. при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
2. если земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для их использования не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, арендная плата подлежит исчислению, исходя из площади земельного участка, непосредственно занятого зданием/сооружением ("пятно застройки"), если не доказано фактическое использование земельного участка в иных границах.

Таким образом, собственник объекта недвижимости вправе представить доказательства, что в спорный период он использовал участок меньшей площади, чем ему вменяет уполномоченный орган. Таким доказательством может быть заключение кадастрового инженера, изготовленное по Вашей инициативе или заключение землеустроительной судебной экспертизы.

Наши специалисты имеют успешный опыт разрешения подобных споров в суде.

Например, в деле № А60-32588/2018 Администрация города Екатеринбурга предъявила требования на сумму 919 880,37 руб. В суде апелляционной инстанции нам удалось снизить размер взыскиваемой суммы до 123 177,25 руб., т.е. почти в 8 раз, доказав, что фактически Ответчик использовал для принадлежащего ему здания участок меньшей площади.