8 (912) 24-299-62

(343) 346-54-58

8 (912) 257-88-88

Споры с Застройщиками (неустойка за просрочку, качество объектов)

Споры с Застройщиками (неустойка за просрочку, качество объектов)
Физическим и юридическим лицам!
Взыскание с Застройщика неустойки за просрочку передачи объекта по договорам долевого участия в строительстве и договорам инвестирования.
Защита участника долевого строительства или инвестора в случае передачи объекта ненадлежащего качества.
Консультации по вопросам заключения и исполнения договоров долевого участия в строительстве или инвестиционного договора
Взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи объекта по договору долевого участия в строительстве.
Взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи объекта по договору инвестирования
Защита Участника долевого строительства или Инвестора в случае передачи объекта ненадлежащего качества.
Стоимость услуг

Зачастую единственным способом сэкономить при покупке недвижимости (квартир, офисов) является приобретение этой недвижимости по договорам долевого участия в строительстве или договорам инвестирования. Обращаем внимание, что это разные договоры, которые имеют различное правовое регулирование.

Отношения по договору долевого участия в строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Правовое регулирование по договорам инвестирования осуществляется прежде всего по Федеральному закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Основные отличия договора долевого участия в строительстве от договора инвестирования приведены в таблице.

Договор долевого участия
Договор инвестирования
Для заключения договора требуется государственная регистрация. Договор считается заключенным с момента регистрации Заключается в простой письменной форме.
Изменения и дополнения также вносятся путем простой письменной формы соблюдения.
Сторонами договора являются Участник долевого строительства и Застройщик. На стороне Участника долевого строительства может быть только одно лицо (физическое или юридическое)
Сторонами договора также являются Заказчик и Застройщик, но на стороне Заказчика может быть несколько лиц (физических или юридических).
Объектом сделки может быть только один объект недвижимости (несколько объектов – несколько договоров)
Возможно приобретение прав сразу на несколько объектов в одном договоре.
Оплата по договору может производится только денежными средствами
Допускается внесение оплат любым имуществом, в том числе правами (права подлежат оценке).
Ответственность застройщика предусмотрена как договором, так и законом Ответственность определяется только соглашением сторон.


Основные проблемы, возникающие при взаимоотношении с Застройщиками:

1. Нарушение срока передачи объекта.
2. Передача объекта ненадлежащего качества.
3. Требование Застройщиком доплаты за объект (изменение площади, удорожание строительства).

Специалисты Адвокатского кабинета Альянс имеют большой опыт в решение проблем с Застройщиком.

Взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи объекта по договору долевого участия в строительстве.

Основными обязанностями Застройщика являются строительство и передача объекта.
Закон обязывает Застройщика передать объект в предусмотренный договором срок, нарушение которого предполагает выплату участнику долевого строительства неустойки.
Обратите внимание, что объект не может быть передан ранее его ввода в эксплуатацию.

Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Закона)
Таким образом, законодательно определен период, в течение которого подлежит начислению неустойка за просрочку передачи объекта.

Ответственность Застройщика за просрочку передачи объекта:

Договор с физическим лицом
Договор с юридическим лицом
Двойная неустойка  в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки
Неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки


В случае отказа в добровольном порядке удовлетворить требования участника долевого строительства – физического лица, вы вправе взыскать с Застройщика, помимо неустойки:
Штраф по закону о защите прав потребителей (50% от присужденных судом сумм)
Моральный вред

Вы также вправе взыскать расходы на оплату услуг адвоката или юриста.

Обратите внимание, что ответственность Застройщика за просрочку передачи объекта по договору долевого участия в строительстве не может быть уменьшена по соглашению сторон (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи объекта по договору инвестирования.

К сожалению, законодатель не установил ответственность Застройщика по договору инвестирования в отличии от договора долевого участия в строительстве. 
По указанной причине взыскание неустойки с Застройщика по договору инвестирования возможно только, если такая ответственность предусмотрена договором.

В силу п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Обратите внимание, что ответственность Застройщика за просрочку передачи объекта по договору инвестирования может быть уменьшена по соглашению сторон.
Этой ситуацией пользуются недобросовестные застройщики, которые хотят избежать выплаты неустойки.

Зачастую при передаче объекта инвестору предлагают подписать соглашения, в которых: 

содержаться положения об отсутствии претензий в связи с нарушением срока передачи объекта
устанавливаются новые сроки передачи объекта, которые исключают просрочку

Рекомендуем перед подписанием любых документов с Застройщиком консультироваться с юристом, который сможет оценить его содержание и дать рекомендации по защите ваших интересов.

В споре о взыскании неустойки Застройщик наверняка предпримет попытку доказать, что нарушение срока передачи объекта вызвано обстоятельствами, на которые он не мог повлиять. 

Также Застройщик может заявить о несоразмерности неустойки.

Для того, чтобы указанные обстоятельства не стали причиной отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта или чтобы размер неустойки не был снижен, рекомендуем поручить ведение дела в суде специалистам Адвокатского кабинета «Альянс».

Права Инвестора, кроме взыскания неустойки, могут быть защищены другими способами:

1) Путем взыскания убытков
2) Путем расторжения договора инвестирования и возврата инвестиционного вклада
3) Взыскание процентов на сумму предварительно оплаченного товара (п. 4 ст. 487 ГК РФ).

Защита Участника долевого строительства или Инвестора в случае передачи объекта ненадлежащего качества.

Неоспоримой обязанностью Застройщика является передача объекта долевого строительства или объекта инвестирования надлежащего качества. Однако, не редко Застройщики передают объекты с недостатками.

Передача объекта оформляется актом приема-передачи.

Будьте бдительны, несмотря на то, что условия договора долевого участия в строительстве  об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными, предлагаемые Застройщиком для подписания документы могут содержать пункты об отсутствии претензий по качеству передаваемых объектов. Подписание таких документов сделает невозможным или существенным образом затруднит возможность предъявления требований.

Подписанию передаточного акта с Застройщиком должны предшествовать следующие действия:

Осмотр объекта (возможно, с привлечением по инициативе «дольщика» или инвестора технического специалиста)
При обнаружении недостатков – составление Акта с подробным перечнем недостатков и требованием об их устранении.
Стороны должны установить срок для устранения недостатков.
Повторный осмотр объекта с целью контроля за устранением недостатков.

В ряде случаев Застройщик не может фактически устранить недостатки объекта, поэтому участник долевого строительства или инвестор вправе предъявить иные требования:

О соразмерном уменьшении цены передаваемого объекта
О компенсации затрат на устранение недостатков собственными силами (силами самостоятельно привлеченного подрядчика).
Крайней мерой является возможность расторжения договора, возврата уплаченных сумм, выплата процентов и компенсация убытков.

Что касается скрытых недостатков, то они могут быть обнаружены в течение гарантийного срока. Например, гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет не менее 5 лет со дня передачи объекта (подписания акта). 

За нарушение согласованного срока устранения недостатков по договору долевого участия в строительстве, если участником долевого строительства является гражданин, Застройщик выплачивает пеню в размере 1% в день от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Специалисты Адвокатского кабинета «Альянс» имеют большой опыт в решении проблем с Застройщиками. Обращайтесь за консультацией, привлекайте адвоката или юриста для досудебного урегулирования спора с Застройщиком, обращайтесь с нашей помощью в суд.

Стоимость услуг

Консультация – от 3 000 руб.
Досудебное урегулирование проблем с Застройщиком (переговоры, подготовка необходимых писем, претензий) – от 10 000 руб.
Ведение дела в суде – от 20 000 руб.
Принудительное взыскание денежных средств с застройщика – по договоренности.

Задать вопрос